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台南在地房仲 · 陳柏彣 橘哥

買對房、賣贏價
台南房市,跟著橘哥走

不是話術,是真實接案經驗。從永康到安南、從南科題材到捷運藍線,橘哥用第一線數據幫你看懂台南房市。

35–48萬
台南全市均價(萬/坪)
安南 > 永康
2025成交量前兩名
10萬+
南科就業人口
2026底
捷運藍線預計動工
量縮・價穩
2026上半年市場定調
陳柏彣
橘哥 · 台南在地房仲
(110)登字第396693號

看到客戶住進去滿意的樣子,
就是做這行最值的事

2021年入行,從包租代管做起。老實說,每次看到客戶拿到鑰匙走進去、臉上那個表情,就覺得一切都值了。

大學念金融,所以我特別在意一件事——你買房之後每個月的現金流,還有賣房之後的稅怎麼規劃。這些細節很多人沒算清楚就進場了,事後才來後悔。

以台南為主,南台灣的案子也接。不管是自住、換屋還是投資,你有問題,直接找我聊。

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購屋 9 大流程,一次搞懂

從下斡旋到撥款交屋,橘哥把完整流程拆成三大階段,每一步該注意什麼都幫你標出來。

前期籌備與簽約準備階段
01
下斡旋
看中物件時,支付出價 2%~5%10~20萬 斡旋金,議價期 3~7 天。屋主同意則轉為定金,反悔則可能被沒收。
02
簽約
簽署私契與尾款擔保本票。買方需在 1~5 個工作日內,將扣除定金後的 10% 簽約金匯入履約保證專戶。
03
找貸款
銀行進行房屋估價與個人財力審核。正式送件建議 不超過三家,避免影響聯徵信用紀錄。
用印、對保與稅費結算
04
用印
通常與簽約同時進行,買方使用一般木頭便章即可。雙方簽署用於地政機關報稅及產權移轉登記的「公契」。
05
銀行核准、對保
核貸約需 15-20 工作天。確認貸款成數、利率、年限與寬限期後,雙方簽署對保合約。
06
完稅
繳納契稅、印花稅與地政規費。同步將扣除貸款額度後的「剩餘自備款差額」匯入履約保證專戶。
產權過戶與撥款交屋
07
過戶
代書送交地政辦理設定與過戶,約 3~5 個工作天。權狀變更為買方名字,並同步設定銀行抵押權。
08
代償
銀行撥款先代位清償前屋主原貸款餘額。塗銷前屋主抵押權後,剩餘款項匯入履約保證專戶。
09
撥款交屋
代書分攤結算水電與稅費,交付鑰匙、權狀與履保結案單。最後專戶將款項撥付給賣方。

6 大關鍵注意事項,避開買房的坑

❶ 價金履約保證(強烈建議)
費用約為總價萬分之六(雙方各半)。款項由第三方專戶保管,交屋確認後才撥付賣方,防範捲款、一屋多賣或不付尾款風險。
❷ 房屋瑕疵擔保責任
涵蓋物理性(漏水)、法律性及心理性(凶宅)瑕疵。買方須在知悉 6 個月內或過戶 5 年內行使權利(解約或減價)。賣方故意隱瞞者免責條款無效。
❸ 買方違約罰則
買賣契約成立即具法律效力。若買方無正當理由毀約,賣方可沒收違約金。約定 10% 違約金實務上常獲法院全額支持沒收。
❹ 防範房產詐騙
常見「假屋主真詐財」、「假買方真奪屋」及「假債權真法拍」。應向地政核實賣方真實身分、不輕易提供個資,並務必搭配價金履約保證。
❺ 預告登記防護機制
建議在「簽約後、過戶前」的空窗期辦理,可限制賣方擅自將房屋移轉或抵押給第三人。特別注意:若賣方僅有「地上權」而無土地所有權,預告登記無法防止地主追討拆屋。
❻ 新青安 3.0 申貸限制(下方詳解)
2026 年 8 月 1 日正式實施,年齡、所得排富與房價天花板三大限制同時上路,申貸前務必確認自己是否符合資格。
2026 新青安 3.0 政策重點
2026 年 8 月 1 日正式實施 · 申貸資格三大限制與優惠
  • 年齡與 80 條款:未滿 50 歲,且(年齡+貸款年限 ≤ 80)。
  • 排富條款:個人年收 200 萬以下。
  • 房屋總價天花板:台北 3500 萬/新北新竹 2500 萬/其他地區 2000 萬。
  • 婚育加碼:新婚最高貸 1200 萬,育有未成年子女最高 1500 萬。
  • 補貼機制:前 3 年補貼 2 碼,第 4 年起每年遞減半碼。

這幾間,橘哥親自把關

每一間都是橘哥實際帶看過、覺得條件夠好才敢放上來的物件,價格、屋況都經過篩選。

物件準備中,稍後再回來看看。

手上有在配合銷售的建案

除了中古屋買賣,橘哥也協助代銷幾個台南在地建案,有興趣的話直接找橘哥聊聊,帶你了解目前的銷售狀況。

尚暘天閤
尚暘天閤
侘寂美寓 37–56坪,四席珍稀名店,座立商城、近擁學府、遠眺綠意。

算清楚再決定

橘哥把最常被問到的試算做成工具,免費用,不需要留資料。

你想搞懂的,這裡都有

橘哥把十年接案心得整理成六大主題,自住客、換屋族、賣屋屋主都找得到你需要的資訊。

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不收費、不強迫

不管你是剛開始看房、想換屋、還是打算賣房,填表讓橘哥了解你的狀況,幫你看看現在的方向對不對。

  • 台南在地超過十年,各區行情熟
  • 擅長住宅與土地,農地是第二專長
  • 大學金融背景,幫你把現金流跟稅務算清楚
  • 第一次諮詢完全免費,沒有後續騷擾

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